一、个人住房贷款的概念和分类
(一） 概念
个人住房贷款是指向自然人发放的，用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
(二) 分类
按照资金来源划分：自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款、个人住房组合贷款。
按照住房交易形态划分：新建房个人住房贷款、个人二手房住房贷款。
按照贷款利率的确定方式划分：固定利率贷款、浮动利率贷款。
二、个人住房贷款的特征
1、贷款期限长
个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10 ~ 20年最长可达30年，绝大多数采取分期还本付息的方式。
2、大多以抵押为前提建立借贷关系
对于个人住房贷款的借款人而言其目的是通过借款融资取得购买作房的资金，实现对住房的拥有。
3、风险具有系统性特点
由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款，因此风险相对较低。但由于大多数个人住房贷款具有类似的贷款模式，系统性风险也相对集中。
三、个人住房贷款的要素
(一)贷款对象
个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的中国公民或符合国家有关规定的境外自然人。
申请人还须满足的其他要求：
1、合法有效的身份或居留证明；
2、有稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力;
3、有合法有效的购买(建造、大修 )住房的合同协议，有符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件;
4、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人 ；
5、贷款银行规定的其他条件。
(二)贷款利率
个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理,个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7倍，其中，二套房贷利率浮动区间的下限为基准利率的1.1倍。
1、贷款期限≤1年，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息。
2、贷款期限 >1年，合同期内遇法定利率调整时可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率方式。
3、实践中，银行多于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的贷款利率。
(三)贷款期限
时间限制：
个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。
个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的土地使用权剩余年限。
年龄限制：
一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。
符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。
借款人已退休或即将退休的 ( 男60岁女55岁 )，贷款期限不宜过长。
(四)还款方式
1、贷款期限在1年以内(含)的，可采取一次还本付息法。
2、期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。
借款人可以按需选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意不得更改还款方式。
(五)担保方式
抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。
1、采用抵押担保方式的，抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定。
2、采用质押担保方式的，质物须符合《物权法》规定。
3、采用保证担保方式的，当事人应签订保证合同保证人为全额连带责任保证，各当事人之间不得相互提供保证。
保证对象：
在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前一般由开发商承担阶段性保证责任。
在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证责任。
(六)贷款额度
个人住房贷款最低首付比例为20%。
在不实施“限购”措施的城市
1、居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
2、拥有一套住房且未结清的家庭，贷款最低首付款比例为30%。
在实施“限购”措施的城市
1、贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为30%;
2、拥有一套住房且未结清的家庭，贷款最低首付款比例为40%。
